전입신고는 왜 해야할까? 안하면 어떤 불이익이 있을까?

전세사기다 뭐다 요즘 말들이 많습니다. 이러한 시기에 나의 보증금을 지키기 위해 집주인과 임대차거래 시 가장 중요한 것이 바로 전입신고를 통해 확정일자를 부여받는 것입니다. 아래에서는 전입신고의 의미와 전입신고를 안 할 경우 발생하는 불이익에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 전입신고란?

전입신고는 새로운 주소지로 이사한 경우 주소지 변경과 거주자를 등록하는 절차를 의미합니다. 주거지로 전입한날로부터 14일 이내에 관할 주민센터에 신고해야 합니다(의무사항 : 주민등록법 제16조). 하지만, 일반적으로 전입신고는 이사한 당일 바로 하라고 권고하는데요, 그 이유는 바로 확정일자 때문입니다.

 

2. 확정일자

확정일자란, 전입신고를 통해 관할관청이 전월세 계약서가 유효함을 인정하는 날을 의미합니다. 확정일자를 받게 되면 그 효력으로 임차인에게 ① 우선변제권, ②대항력이 발생하게 됩니다. 

2.1. 우선변제권

우선변제권이란, 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다.

2.2. 대항력

대항력이란 이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우에 이에 대응할 수 있는 법률상 권능을 의미합니다. 임대차로 예를 들면, 임차계약관계가 먼저 이미 성립됨을 부인하는 누군가가 있다면 확정일자를 통해 그 주장을 부인할 수 있다는 의미입니다.

 

3. 전입신고를 하지 않으면 발생하는 불이익

전입신고를 하지 않으면, 우선 법적 의무 사항 위반으로 인한 과태료뿐만 아니라 위에서 살펴본 대항력과 우선변제권을 확보하지 못함으로 인한 보증금 상실의 위험에 노출되게 됩니다.

3.1. 5만원 이하의 과태료

만약 14일 이내에 전입신고를 하지 않으면, 5만 원 이하의 과태료 처분을 받게 됩니다. 과태료 금액 자체는 크지 않지만, 굳이 의무사항을 위반할 필요는 없겠죠.

3.2. 전세자금대출 시 불이익

전세자금대출을 알아보고 계시다면, 주소지 확인을 위해 등본 등 자료를 요구받을 수 있습니다. 이때, 전입신고를 하지 않아서 실거주지와 주소지가 불일치하는 경우라면 대출 승인이 거부될 수 있습니다.

3.3. 연말정산 불이익

연말정산 시, 실주소지와 주소지가 불일치하는 경우에는 임대차로 인한 연말정산 혜택을 받지 못할 수도 있습니다.

3.4. 우선변제권과 대항력 미확보로 인한 보증금 위험

가장 중요한 불이익으로, 만일 임대차 계약 당시에는 없던 근저당권이 전입신고를 차일피일 미루는 사이에 임대계약 대상 물건에 설정된 경우, 임차인의 전입신고로 인한 대항력 발생 이전에 발생한 근저당권이 임차인의 보증금에 우선변제권을 가지게 됩니다. 따라서 임차물건에 문제가 발생하여 경매나 공매에 넘어가게 된 경우에, 선순위 채권인 근저당권에 우선변제 후 남은 금액이 보증금액에 미치지 못한다면 보증금을 받을 수 없는 경우가 발생할 수도 있습니다.

4. 전입신고 방법

전입신고는 정부 24를 통해 인터넷으로 신고할 수 있습니다. 관련하여 더 자세한 내용은 아래의 포스팅을 참고해주세요.

집 사고 난 후, 해야 할 일 총 정리(소유권이전등기, 전입신고)

전입신고는 왜 해야할까? 안하면 어떤 불이익이 있을까?

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