상가건물 임차할 때 임차인이 보호 받기 위한 방법

상가 건물을 임차하여 사업을 할 때 임대료 인상, 임대기간 연장 및 보증금 반환 등 건물 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 있는 경우 대부분 약자인 임차인들이 불이익을 감수하여 왔습니다. 이에 정부는 2002년 11월 1일부터 상가건물임대차보호법을 제정하여 시행하고 있습니다. 아래에서는 위와 같은 분쟁 시 임차인이 보호받을 수 있는 권리에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

1. 임차인이 보호받기 위한 전제조건

상가건물임대차보호법에 따라 임차인이 보호받기 위해서는 환산보증금(보증금과 월세의 보증금 환산액)이 지역별로 아래 금액 이하여야 하며, 건물의 인도와 사업자등록 완료, 확정일자를 받아야만 합니다.(환산보증금 계산기)

지역	환산보증금
서울특별시	9억 원
수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외), 부산광역시	6억 9천만원
광역시(수도권 중 과밀억제권역에 포함된 지역의 군지역, 부산광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시	5억 4천만원
기타지역	3억 7천만원

 

2. 임차인이 보호받는 권리

1) 대항력

임차한 건물의 소유권이 제삼자에게 넘어가는 경우에도 건물을 인도받아 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 건물 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 있습니다.(임차권이 없어도 가능)

 

2) 보증금 우선변제권

임차인은 건물이 경매 또는 공매에 넘어간 경우 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.(확정일자 필수)

 

3) 소액임차인의 경우 최우선변제권

환상보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우 건물이 경매로 넘어가는 경우라도 아래와 같이 경매가액의 1/2 범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있습니다.

지역	우선 변제받을 보증금 범위 (환산보증금)	최우선변제 금액 (보증금)
서울특별시	6,500만 원 이하	2,200만 원까지
수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)	5,500만 원 이하	1,900만 원까지
광역시(수도권 중 과밀억제권역에 포함된 지역의 군지역, 부산광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기)	3,800만 원 이하	1,300만 원까지
기타지역	3,000만 원 이하	1,000만 원까지

 

4) 계약갱신요구권

임차인은 임대차기간 만료 전 6월부터 1월 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로, 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 이전 임대차 기간과 동일하게 임대차계약을 갱신할 수 있다.

 

5) 임대료 인상 상한 5%로 제한

임대료인상 한도가 5%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 12% 이내로 제한됩니다.

 

 

3. 결론

이상으로 상가건물임차 시, 임차인의 권리와 보호받을 수 있는 방법에 대해 알아보았습니다. 상가건물을 임차하여 사업을 하고자 하는 분들께서는 위의 내용을 잘 숙지하시면 추후 임대인과의 분쟁에 큰 도움이 되실 겁니다.

 

상가건물 임차할 때 임차인의 권리

 

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