서울 그린벨트 12년만에 해제, 수도권 주택 42.7만호 공급(8.8부동산 대책)

2024년 8월 8일 관계부처 합동으로 새로운 부동산 대책이 발표되었습니다. 골자는 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 방안으로 세부 추진과제 5가지로 요약할 수 있습니다. 아래에서 중요한 내용 위주로 살펴보도록 하겠습니다.

서울 그린벨트 12년만에 해제, 수도권 주택 42.7만호 공급(8.8부동산 대책)

 

 

1. 주택공급 대책 마련 이유

강남3구 및 용산 등 서울 선호지역 아파트의 상승세가 확대 추세인 반면 지방은 하락세가 지속되고 있습니다. 또한 아파트 인허가 및 착공 수준 등 주택공급이 전반적으로 위축된 가운데, 특히 전세사기 여파로 非아파트 공급이 급격하게 줄면서 불균형이 발생함에 따라 주택공급 정상화가 필요하게 되었음

 

2. 도심 내 아파트 공급 획기적 확대

• 기본계획과 정비계획 동시 처리를 허용하고, 정비계획 수립 시 분담금 추산 등 시간 소요가 많은 절차는 간소화
• 조합 설립 후 단계적으로 수립하여 인가하는 사업시행계획과 관리처분계획의 동시 수립을 허용
• 재건축 조합설립을 위한 동의요건을 완화(75→70%, 동별 1/2→1/3), 조합설립 동의 간주 범위 확대
• 통합심의 및 인허가 의제 대상을 최대한 확대하고, 사업시행기간 조정 등은 인가 없이 신고로 처리 허용
• 인가 신청 전 총회 의결로 타당성 검증 신청 허용, 토지등소유자에 대한 분양공고 통지 기한도 단축(120→90일)
• 관리처분인가 완료 전 대출보증(HUG) 협의 진행으로 착공 속도를 높이고, 이주 완료 전 철거심의를 통해 기간 단축
• 인허가 법정 처리기한 관리를 강화하고, 관계기관 이견에 따른 지연 방지를 위해 지자체(광역)의 합동조정회의 신설
• 조합 요청에 따라 사업관리, 주요 업무 대행, 조합 운영 컨설팅 등을 제공하는 공공관리인(지자체 선임) 도입
• 일정 규모 이상의 사업장에 공사비 갈등 발생 시 현장의 갈등을 조율할 수 있는 전문가 파견을 의무화
• 초기사업비 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 지원(구역당 50억 이내)
• 주택연금 가입자가 정비사업 분담금을 납부할 수 있도록 주택연금 개별인출 목적과 한도를 확대
• 재건축 사업의 사업자(조합)ㆍ1주택 원조합원에 대해 취득세를 감면할 수 있도록 개선
• 정비사업의 최대 용적률을 법적 상한 기준에서 추가 허용
• 용적률 완화에 따라 의무 공급하는 임대주택 비율(완화용적률×50%) 차등 완화(서울시)
• 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한, 공원녹지 확보기준을 완화
• 재건축(과밀억제권역)ㆍ재개발 사업의 유연한 추진이 가능하도록 전용 85㎡ 이하 주택 공급의무 폐지
• 주상복합으로 재건축하는 경우,  건축물 용도제한 폐지
• 재건축 부담금 폐지

 

3. 빌라 등 非아파트 시장 정상화

• 서울 지역의 경우, 非아파트 공급 상황이 정상화 될 때까지 공공주택을 전월세로 무제한 공급하고, 세제·대출 등 지원으로 사업성 및 속도 제고
• 최소 6년 임대 후 분양전환 가능한 신축매입 주택을 새롭게 도입하여 신속하게 공급
• 공공 신축매입 1111만 호 중 최소 5만 호를 분양전환형 신축매입으로 공급
• 주택신축판매업자가 신축 목적으로 멸실을 위한 주택 구입 시 중과가 아닌 일반세율로 적용되는 요건을 완화

기준	현행	개선
대상	멸실 후 신축을 목적으로 구입한 주택
요건	1년 내 멸실 + 3년 내 신축 및 매각	1년 내 멸실 + 3년 내 신축 +5년 내 매각
세율	취득세 중과(12%) 않고 일반세율(1~3%) 적용

• 임대사업자의 등록임대주택(장기일반·공공지원)에 대한 취득세·재산세 감면 일몰기한을 연장(‘24.12 → ’27.12)
• 등록임대 유형으로 신설(‘23.9)된 임대형 기숙사(공유주택)를취득세‧재산세 감면 대상에 신규로 포함
• 신축 소형주택(60㎡ 이하)을 구입하는 경우, 취득·종부·양도세 산정 시 주택수 제외하는 기간을 ’ 27.12월까지확대
• 기축 소형주택*을 ’ 27.12월까지구입하여 등록임대주택으로 등록(매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외
• 생애 최초로 소형주택 구입 자는 취득세 감면한도 확대(現 200만 원→ 改 300만 원, '25년까지 감면 후 2년 연장 추진)
• 빌라 등 非아파트 구입자가 청약에서 불이익이 없도록 청약 시 무주택으로 인정하는 非아파트 범위를 확대**

    ** (現) 면적: 60㎡ 이하, 금액(공시가격): 수도권 1.6억원, 지방 11억 원 이하

        (改) 면적: 85㎡ 이하, 금액(공시가격): 수도권 5억원, 지방 33억 원 이하

• 임차인이 임대인 동의 없이 안심전세앱에서 임대인 주택보유 건수 등을 확인할 수 있도록 법적 근거 마련
• 일정요건 충족 임대인에 대해 안심전세앱 상 안심임대인 확인서 부여 및 임대인 보유주택에 대한 혜택 제공

 

4. 기 발표 수도권 공공택지 신속 공급 확신 부여

• LH가 조성한 수도권 공공택지에 대해 22조 원 규모의 미분양 매입확약을 제공하여 조기 착공 유도
• LH 매입 물량은 공공주택으로 공급하여 무주택 청년, 신혼부부 등의 내 집 마련을 지원(6년 후 분양전환)
• 청약 조기화 등을 위한 선분양 조건부 공공택지 선분양 허용
• 군부대·송전탑 이전 등 사업지연 유발 현안에 신속 대응하기 위하여 범부처 관계기관 협의체 구성
• ’ 22년수도권 공공택지 후보지(5곳, 14.5만 호)에 대해서도 김포한강 2(’ 24.7)를 시작으로 ’25’ 25년 상반기까지 지구지정 완료 추진

5. 서울 및 수도권 신규택지 발표 및 물량 확대

• 미래세대를 위해 서울과 서울 인근의 그린벨트 등을 활용하여 합리적 가격의 주택공급을 추진하고, 토지이용 효율성 제고 등으로 주택 추가 공급
• 신규택지 발표 시(’ 24.11월(’24.11 예정)까지 서울 GB 전역, 서울 인접 수도권 지역 등을 토지거래허가구역으로 한시 지정
• 추진 중인 3기 신도시, 수도권 택지 등에서 토지이용 효율성 제고 등을 통해 종전 3만 호에서 22만 호 이상 추가 확보

개발제한구역

 

 

5. 주택공급 여건 개선

• 정상사업장의 원활한 자금 조달을 위해 PF대출 보증 공급 규모를 당초 대비 55조 원 추가 확대(30→ 35조 원)
• 지자체 협의회 운영(광역) 및 권역별 점검회의*(기초)를 통해 주택공급 현황 점검 및 인허가 장애요인 해소
• PF조정위원회의 조정 대상사업을 사업자 요청에 따라 필요시 민간 개발사업까지 확대(現 민·관 공동시행자 등 限)
• 수요가 많은 중소평형 도시형생활주택도시형 생활주택이 공급될 수 있도록 현행 건축면적 제한 완화(60→85㎡ 이하)
• 소규모정비사업 등 용적률 완화에 따라 건설해야 하는 임대주택 인수가격 상향(표준건축비→기본형 건축비80%)
• 노후·저층주거지의 정비 활성화를 위해 소규모 주택 정비사업 관리지역 내 용도지역을 최대 준주거까지 상향 허용
• 시행·시공사 및 재무적 투자자(FI)가 투자한 리츠가 지방 미분양 주택을 매입·운영하여 미분양 리스크를 해소

리츠 등록	▶	사전 심사	▶	보증 신청	▶	보증 심사	▶	보증 승인
▪등록 심사 (국토부) ▪금융위 협의 (국토부)		▪리츠 신용평가 (HUG) ▪주택 감정평가 (HUG 또는 리츠)		▪주택 소유권 확보(CR 리츠) ▪보증 신청 (CR 리츠)		▪보증 심사 (HUG) ▪담보 신탁 (HUG)		▪보증 승인 (HUG)
		3~4일 소요		1~2일 소요		6~7일 소요		1일 소요

• 지방 미분양 애로가 있는 주택건설사업자를 위해 HUG 미분양 PF 대출 보증한도 한시 확대
• 지방 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용 시 주택 건설사업자의 원시취득세를 최대 50% 감면
• 기존 1주택자가'25.12월까지 지방 준공 후 미분양 주택*을 최초로 구입 시 1세대 1주택 특례**(양도세·종부세) 적용

6. 건전한 부동산 시장 환경 조성

• 수도권 주택거래 합동 현장점검 및 기획조사 실시('24.8 ~ 12월)
• 서울 GB 및 인접지역 정밀 기획조사 실시('24.8 ~ '25.3월)
• 토지거래허가구역 이용실태 조사 실시('24.9 ~ 10월)

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