확정일자 vs 전세권설정 등기, 무엇이 더 강력할까?

원룸이나 아파트 또는 오피스텔을 월세로 들어갈지, 아니면 전세로 들어갈지를 고민을 끝냈다면 그 이후에 가장 중요한 것은 나의 '보증금'을 지키는 것일 겁니다. 보증금을 보호받는 데는 우리가 익히 알고 있는 확정일자 외에도 '전세권설정등기'가 있는데요, 둘의 차이는 무엇이고, 어떤 것이 보증금을 보호하는데 더 효과적인지 알아보겠습니다.

 

확정일자 VS 전세권설정등기

 

1. 확정일자

확정일자는 전입신고와 동시에 받는 경우가 많습니다. 전입신고를 하게되면 대항력을 취득할 수 있는데, 대항력이란 새로운 임대인 등 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 만일 이러한 대항력이 없다면 새로 바뀐 임대인이 나가라고 하면 꼼짝없이 그에 따라야 합니다.

또한 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기는데, 우선변제권이란, 만일 임차한 집이 경매로 넘어가게 될 경우에 경매대금에서 우선적으로 세입자의 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.

 

2. 전세권설정등기

전세권설정등기는 등기소에 가서 임차한 집의 등기사항전부증명서에 자신이 전세를 사는 사람이라는 사실을 기록하는 것입니다. 이렇게하면 그 집의 등기사항전부증명서를 보는 사람은 누구나 이 집에 임차인이 살고 있다는 사실을 바로 알 수 있게 됩니다.

 

3. 확정일자와 전세권설정등기의 차이점

1) 주인의 동의 필요 

 : 확정일자를 받을 때는 집주인의 동의가 필요 없지만, 전세권설정등기는 집주인의 동의가 필요합니다.

 

2) 비용의 차이

  : 확정일자를 받는 데는 시청 또는 동사무소에 내는 수수료 600원이 전부인 데 반해, 전세권설정등기를 하는데는 전세보증액에 따라 다르지만 법무사 대리 비용까지 포함해 수십만원의 비용이 발생합니다.

 

3) 전입신고 필요 의무

  : 확정일자는 이사를 한 후 전입신고를 하면서 확정일자를 받을 수 있지만, 전세권설정등기는 이사나 전입신고 없이도 신청이 가능합니다.

 

 4) 효력발생일

  : 확정일자는 신청일 다음날부터 효력이 발생하나, 전세권설정등기는 신청 당일 바로 효력이 발생한다.

 

 5) 경매 시 보증금 보상 차이 

  : 임차한 집이 경매에 넘어가면 확정일자를 받은 경우 세 든 집의 건물+토지가격을 합한 금액에서 보증금을 보상받을 수 있습니다. 하지만, 전세권설정등기만을 한 경우에는 건물값만 따져서 보상을 받게 되므로 보증금 전액을 보상받지 못할 수도 있습니다.

 

 6) 묵시적 갱신의 효력 차이

  : 확정일자를 받은 임차인의 경우 임차계약 2년 이후 임대인과 별다른 말이 없는 경우 동일한 조건으로 추가 2년 동안의 임차권이 보장됩니다. 하지만 전세권설정등기의 경우 묵시적갱신이 있다 하더라도, 집주인이 요구 시 6개월 이내에 퇴거의무가 발생하게 됩니다.

4. 확정일자와 전세권설정등기중 보증금 지키는데 더 나은 방법은?

일반적인 경우라면 전세권설정등기는 확정일자에 비해 번거롭고 돈도 많이 들기 때문에 확정일자를 받는것이 빠르고 간편한 방법입니다. 하지만 상가인 오피스텔의 경우에는 확정일자보다는 전세권설정등기를 받는 것이 유리합니다.

 

그 이유는 오피스텔의 경우 전입신고 후 확정일자를 받게 되면 주택으로 간주되기 때문에 그 결과 오피스텔주인이 1세대 다주택자가 되어 나중에 기존 2년 이상 가지고 있던 주택을 팔때 1세대 1주택자 비과세 혜택을 받지 못하고, 그동안 발생한 차익에 따라 6~45%를 세금으로 내야하기 때문입니다. 이런 경우 전세권설정등기를 해 놓으면 임대인도 위와 같은 상황으로 부터 보호받고 임차인도 보증금을 보호 받을 수 있습니다.

 

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