분양권 전매 제한의 의미와 전매 절차 등 총 정리

23년 1월 정점을 찍었던 아파트 미분양 사태가 정부의 특례보금자리론 등 정책의 영향으로 주춤하는가 하더니 23년 12월부터 다시 악화되고 있습니다. 이렇듯 부동산 시장이 장기침체로 접어들고 원자재값 상승 등으로 인한 분양가 상승과 고금리 등의 상황은 청약당첨자들을 점차 분양권을 지키기 어려운 환경으로 내몰고 있습니다. 아래에서는 분양권 전매의 의미와 분양권 전매절차에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다. 

분양권 전매 제한의 의미와 전매 절차 등 총 정리

 

 

1. 분양권 전매란?

분양권은 청약 당첨을 통해 해당 주택을 취득할 수 있는 권리를 의미합니다. 아직 권리만 있는 상황이고 중도금과 잔금을 모두 치르고 등기를 하게 되면 온전한 내 집이 되는 것입니다. 분양권 전매란 바로 이 분양권을 판매하여 소유자를 바꾸는 것을 의미합니다. 

 

2. 분양권 전매 이유는? 프리미엄!

그렇다면 왜 힘들게 청약하여 얻은 분양권을 파는 걸까요? 여기에는 분양권에 붙은 '프리미엄' 때문입니다. 일명 '피(p)'라고 하는 이 무형의 시세는 해당 주택의 미래가치를 프리미엄으로 환산하여 얹어지는 웃돈을 의미합니다.

 

예를 들어 아파트 A가 청약에 당첨된 아파트 분양가가 5억인 경우, 계약금 5천만 원(10%)에 중도금 3억(60%), 잔금 1억 5천(30%)을 아파트가 지어지는 약 3년 동안 나누어 내게 됩니다. 그 사이 교통호재 등으로 인해 주변 아파트 시세가 1억 원이 올랐다면, A는 계약금 5천만 원에 프리미엄 1억을 붙여서 분양권을 1억 5천만 원에 팔 수 있습니다. 그리고 남은 중도금과 잔금은 매수자에게 승계하는 것이지요. 

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3. 분양권 전매제한이란?

이와 같은 분양권 전매가 성행하면 어떤 일이 벌어질까요? 청약에 당첨되기만 하면 프리미엄을 붙여서 바로 되팔 수 있게 되기 때문에 너나할 것 없이 청약에 뛰어들어 청약경쟁률이 올라가고 실거주 목적으로 청약을 하는 사람들에게 불이익이 돌아갈 확률이 높습니다.

정부는 이러한 투기를 방지하기 위하여 청약에 당첨되면 분양권을 몇년간 거래하지 못하게 하는데 이를 분양권 전매제한이라고 합니다. 분양권 전매제한이 걸리면 위처럼 5억에 분양받은 아파트의 계약금, 중도금, 잔금을 어떻게든 대출을 받아서라도 다 내야 하는 상황이 되기 때문에, 애초에 분양대금을 치를 여력이 있는 사람들만 청약을 하게 되는 효과를 볼 수 있습니다.

 

4. 분양권 전매제한 완화

2023년부터 부동산 시장이 많이 침체되었기 때문에 정부는 위와 같은 분양권 전매제한을 상당히 완화하는 모습을 보여주고 있습니다. 특히 광역시의 경우에는 청약 당첨 후 6개월만 가지고 있으면 전매가 가능합니다.

수도권	규제지역/공공택지	과밀억제권역	기타
	3년	1년	6개월
비수도권	규제지역/공공택지	광역시(도시지역)	기타
	1년	6개월	-

 

5. 분양권 전매 가능여부 확인

분양권 전매가 가능한 주택인지 여부를 확인하는 방법은 청약홈 홈페이지에 접속하여 > 청약소통방 > 분양권 정보(전매제한등)에서 주택명을 검색하면 확인이 가능합니다.

청약홈 전매제한 주택 확인 방법

 

6. 분양권 전매절차

1) 분양권계약

청약자가 당첨된 주택의 건설사와 분양계약을 완료하고 계약금을 납부

 

2) 매수자 매도자 계약 

이후 청약자는 매수자에게 앞서 살펴보았듯 분양계약금+프리미엄을 합산한 금액으로 거래를 하고 중도금과 잔금을 승계한다는 내용의 매매계약서 작성.

 

3) 시군구청 지적과 신고

매매계약서를 시군구청의 지적과에 신고하고, 부동산거래계약신고서를 작성하여 실거래가 신고

 

4) 분양계약서 명의 변경

계약서를 기반으로 중도금 대출 채무 등을 승계하고, 건설사를 방문하여 분양계약서를 매수자 명의로 변경

 

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