역전세, 깡통전세, 전세사기의 뜻은 무엇이며, 왜 문제가 될까?

 

 

과거 전세대란이다 어쩐다 해서 전세매물이 없어서 난리 더니 이젠 역전세, 깡통전세, 전세사기로 사회가 시끄럽습니다. 우리나라에만 존재하는 전세는 100년이 넘은 역사를 지닌 제도로 젊은 사람들의 목돈 마련에 큰 역할을 해왔지만 그만큼 부작용도 만만치 않았습니다. 아래에서는 역전세, 깡통전세, 전세사기의 뜻에 대해 살펴보고 이러한 현상이 왜 문제가 되는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

역전세, 깡통전세, 전세사기의 뜻은 무엇이며, 왜 문제가 될까?

 

1. 역전세의 의미와 문제가 되는 이유

역전세란 주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 급락하는 현상을 의미합니다. 이렇게 되면 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주기 어려운 상황에 빠지게 됩니다. 그 이유는 보통 임대인은 임차인의 계약이 만료되는 시점에 새로운 세입자(임차인)를 구하고 그 세입자로부터 받은 전세보증금으로 전 임차인에게 전세보증금을 돌려주는데, 새로운 임차인에게 받을 전세보증금이 이전 임차인의 전세보증금 보다 작기 때문입니다.

 

 

 

2. 깡통전세의 의미와 문제가 되는 이유

깡통전세란 주택 가격이 급락하면서 주택가격이 전세가 보다 낮아지게 되는 현상을 의미합니다. 이렇게 되면 임대인이 집을 팔거나, 경매에 넘어가게 되더라도 임차인은 전세보증금을 돌려받기 어렵게 됩니다. 하지만 이론적인 의미가 위와 같다 하더라도 일반적으로 주택담보대출금액과 전세금을 합친 금액이 주택가격의 70%를 넘어가면 깡통전세라고 판단합니다. 그 이유는 주택이 경매에 넘어가게 되면 보통 70% 이하의 가격으로 낙찰되기가 쉽기 때문입니다.

 

3. 전세사기의 의미와 문제가 되는 이유

전세사기란, 여러 가지 유형이 있지만 최근 문제되고 있는 유형은 역전세나 깡통전세의 위험성이 있는 매물을 공인중개사와 담합을 해서 계약을 유도하거나 심지어 아직 시세가 형성되지 않은 신축 빌라 시세조작을 통해 적정 시세보다 높은 가격에 임대차 계약을 체결하도록 유도하는 유형입니다. 일반적으로 역전세나 깡통전세는 임대인이 보증금을 반환하기 위해 노력할 여지라도 있지만, 전세사기는 처음부터 전세보증금을 갈취할 의도를 가지고 공모한 것이기 때문에 전세보증금을 반환받기는 더 어렵습니다.

 

 

 

4. 전세보증금을 지키기 위한 최소한의 노력 : 전세보증금반환보증보험

전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환 해야 하는 전세보증금의 반환을 주택도시보증공사가 책임지는 제도입니다. 보증금을 단순히 돌려받지 못하는 경우뿐만 아니라 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어가는 경우라도 임대인을 대신하여 HUG로부터 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다.(자세한 내용은 아래 포스팅 참고)

 

5. 위기의 2023년 하반기 ~ 2024년 상반기

한국은행은 깡통전세 계약 중 2023년 하반기와 2024년 상반기에 만기가 도래하는 비중이 각각 36.7%(6만호), 36.2%(5만 9천 호)에 달하고, 역전세 역시 2023년 하반기 28.3%(29만 호), 2024년 상반기 30.8%(31만 6천 호)가 만기가 도래한다고 밝혔습니다. 즉 약 72만 호에 달하는 역전세, 깡통주택이 전세계약 만기가 도래하는 시점이 다가오면서, 임차인들이 전세보증금 미반환 리스크가 크게 확대될 우려가 있으며, 이는 주택시장의 하방압력을 크게 높일 수 있습니다. 

 

이상으로 역전세, 깡통전세, 전세사기의 의미와 왜 문제가 되는지에 대해서 살펴보았습니다. 구독자님들께서는 위의 개념과 예방법을 잘 숙지하셔서 피해 없으시길 바랍니다:)