임대사업자 등록 방법과 절차, 임대사업자 등록 혜택

주택임대사업자, 임대사업자 등 용어는 들어봤는데 왜해야하는지 그리고 꼭 해야하는지 의문이셨던 분들이 계셨을 겁니다. 아래에서는 임대사업자 등록은 꼭 해야하는 건지 그 혜택은 무엇인지, 등록하는 절차와 방법은 무엇인지, 그리고 종합소득세 신고시 꿀팁 등에 대해 자세히 알아보겠습니다.

임대사업자 등록 방법과 절차, 임대사업자 등록 혜택

 

1. 주택임대사업자란?

민간임대주택을 1호 이상 취득하여 주택 임대사업 목적으로 '민간임대주택에 대한 특별법 제5조'에 따라 등록한 사람을 의미합니다.

 

2. 임대사업자 등록의 장점

1) 분리과세로 임대소득세를 신고하면 필요경비에 대해 400만 원까지 공제(미등록사업자 대비 10% 추가 공제)

2) 수입금액 1,000만원까지는 세금 면제(미등록사업자는 400만 원까지만 세금 면제)

물론 임대사업자라고 해서 꼭 장점만 있는 것은 아닙니다. 불량 임차인을 만났을때는 정말 난감해지기도 합니다.

임대사업자가 반드시 알아야 할 불량 임차인을 만났을 때 대처법

 

3. 주택임대사업자 등록 방법

주택임대차사업자 등록은 민간임대주택법과 세법에 따라 아래와 같이 등록할 수 있습니다(등록방법 자세히 확인하기)

 

1) 주택임대사업자등록

거주지의 시, 군, 구청에서 등록이 가능합니다. 신청 시기는 등기이전, 잔금지급 전에 해야만 합니다. 필요서류로는 ① 임대사업자등록신청서, ② 임대목적물에 대한 매매계약서 사본 등이 필요합니다.

 

2) 임대차계약 체결

표준임대차계약서 양식을 사용하여 임차인과 임대차계약을 체결하고 표준임대차계약서 원본과 임차인의 주민등록 등본을 확보합니다.

표준임대차계약서 예시

3) 취득세 감면 신청

건물이 있는 시, 군, 구청 세무과에 취득일로부터 60일 이내에 ①지방세감면신청서, 주택임대차사업등록증을 첨부하여 신청합니다.

지방세 감면신청서

 

4) 임대조건 신고

거주지 시, 군, 구청 주택과에 임대개시 10일 전 ① 임대요건 신고서, ② 표준임대차계약서를 첨부하여 신청합니다.

임대조건 신고서

5) 사업자등록 신청

거주지 세무서에 임대개시 20일 이내 ① 주택임대사업등록증, ② 사업자등록신청서, ③임대차계약서 3개 서류를 첨부하여 신고합니다. 임대목적물이 아직 분양권 상태이거나 재건축 또는 재개발 중 입주권인 상태에서도 임대등록은 가능합니다만, 의무임대기간의 기산이나 각종 세법 적용은 실제 임대개시일로부터 시작하기 때문에 주의가 필요합니다.

 

4. 주택임대사업자가 종합소득을 내게 된 경우 절세방안

주택임대소득 2,000만 원 이하는 분리과세가 가능하지만, 2,000만 원을 초과하게 되면 종합소득세 신고를 해야 합니다. 이럴 경우, 아래 몇 가지 요건을 충족하면 종합소득세 감면혜택을 받을 수 있습니다. 종합소득세가 궁금하시면 아래 내용을 참고해주세요.

개인사업자와 법인사업자의 차이점(등록절차, 비용, 종합소득세, 법인세 등)

 

1) 종합소득세 감면 요건

• 국민주택규모 이하의 주택일 것(84㎡)
• 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하일 것
• 의무임대 기간을 준수(단기임대주택(4년), 장기임대주택(8년(2020.8.17 이전) 10년(2020.8.18 이후))
• 임대료 증액 제한 준수(종전 대비 5% 이상 증액 불가)
• 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자 등록 필수

2) 종합소득세 감면 혜택

임대호수	단기임대주택	장기임대주택
1호 임대	30% 감면	75% 감면
2호 이상 임대	20% 감면	50% 감면

 

5. 종합소득세 신고 시 주의할 점

1) 임대소득을 위해 지출한 경비에 대한 증빙을 남길 것

분리과세 시 필요경비가 소득의 60%로 확정되어 있는 것과 달리 종합소득세 신고 시 실제 들어가 경비만을 필요경비로 인정하기 때문에 내가 지출한 경비(ex. 복비, 대출이자 비용 등)에 대한 증빙을 철저하게 모아두는 게 중요합니다.

 

2) 감가상각비 측정은 신중히 할 것

주택임대차사업자는 감가상각비도 경비 처리 받을 수 있습니다. 감가상각비란 건물이나 설비 등이 노후화, 소모되는 가치에 대해 비용을 계산해 공제하는 비용을 의미합니다. 이때 소득세 신고 시 감가상각을 많이 하게 되면 당장의 소득세는 절세할 수 있지만, 나중에 집을 매각할 때는 내가 산 가격에서 감가상각했던 금액을 차감하기 때문에 양도차익이 커져 양도소득세가 늘어날 수 있다는 점은 반드시 고려해야 합니다.

 

 

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