재개발ㆍ재건축의 차이점 및 용어 총 정리

재개발ㆍ재건축의 차이점 및 용어 총 정리

요즘 많은 사람들이 재개발, 재건축에 시세차익을 보기 위해서 투자하고 있습니다. 그렇다면 재개발, 재건축 '재' 자만 똑같고 모두 다른 이 두가지 개념의 차이점과 각종 혼란스러운 용어까지 한번 정리하고 가시죠

 

 

 

 

 

 

 

1. 재개발과 재건축의 차이점

1) 재개발

 : 일정지역의 건물이나 시설이 낙후되어 지차체 차원에서 공공 사업으로써 건물을 새로 짓는 것을 재개발이라고 합니다. 공고사업이니 만큼 규모가 크고 상하수도 등 기반시설이 함께 건설되며 안전진단을 따로 받지 않아도 진행이 가능한 장점이 있습니다. 

 

2) 재건축

 : 오래된 주거단지나 아파트를 새로운 건물로 다시 짓는 것으로서 민간사업으로 진행되므로 보상의 범위도 협소하고 재건축시 안전진단을 필수로 진행해야 한다는 차이점이 있습니다.

 

재개발 사업이 필요한 낙후된 지역

 

2. 분양권과 조합원입주권의 차이점

1) 분양권

 : 분양권이란, 청약을 통해서 신축아파트에 입주할 수 있는 권리를 의미합니다. 일반적으로 청약통장을 통해 청약공고를 보고 신청해서 당첨되는 형태이며, 분양권은 소유권이전등기 시 전용면적에 따라 1.1~3.5%의 취득세를 냅니다. 또한 보유기간 중에는 재산세는 면제됩니다.

 

2) 조합원입주권

 : 조합원입주궝은 재개발이나 재건축으로 인해 새로 짓는 아파트의 조합원 자격으로 입주할 수 있는 권리를 의미하는 것으로 청약통장이 필요하지 않습니다. 조합원입주권은 토지 가격의 4.6%의 취득세를 내게 됩니다. 또한 보유 기간 중에 토지분에 대한 재산세를 내야합니다.

 

 

 

3. 재개발과 재건축 용어 총 정리

 

1) 감정가

 : 재개발이나 재건축을 할 때에는 지차체는 감정평가법인에게 조합원들이 가지고 있는 주택과 대지의 가치가 얼마나 되는지를 평가하도록 하는데, 이때 계산되는 금액을 '감정가'라고 합니다.

 

2) 비례율

 : 개발이 완료된 때의 주택과 대지의 총액에서 총사업비용을 뺀 금액을 개발하기 전의 주택과 대지의 총액으로 나눈금액을 의미합니다. 일반적으로 비례율이 높을 수록 각 조합원에게 돌아가는 금액이 커지므로 개발가치가 높다고 판단합니다.

 

3) 권리가액

: 위에서 살펴본 감정가에 비례율을 곱한 금액을 권리가액이라고 합니다. 일반적으로 조합원은 재개발, 재건축 아파트 분양가에서 권리가액을 뺀 차액만큼만 추가 분담금으로 납부하면 아파트에 입주할 수 있습니다.

 

4) 재건축 무상지분율

: 재건축 단지 조합원이 추가분담금 없이 넓혀서 갈 수 있는 면적 비율을 의미합니다. 이 때 재건축 무상지분율은 주택의 가치는 고려하지 않고 단순하게 대지지분만을 고려합니다.

 

5) 추가분담금 & 청산금

: 재개발 시 조합원 분양가가 권리가액보다 크거나 재건축에서 원하는 주택면적이 무상지분면적보다 커서 조합에 추가로 내야 하는 금액을 의미합니다. 이와 반대로 권리가액이 조합원 분양가보다 크거나 무상면적이 원하는 주택면적보다 커서 조합원으로부터 되돌려 받는 금액을 '청산금'이라고 합니다.

 

6) 현금청산

 : 재건축이나 재개발에서 조합원이 현금을 받고 조합원 지위를 포기하는 것을 의미합니다. 조합원이 처음부터 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 경우 또는 아파트를 분양받기에는 권리가액이 너무 적은 경우 현금청산 대상이 됩니다.\

 

7) 재건축 초과이익 환수제

 : 재건축으로 인해 정상 주택가격 상승분을 초과하는 이익이 생길 경우, 국가가 그 이익을 환수하는 제도를 의미합니다.

재건축 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3천만원을 넘을 경우, 그 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내야합니다.

 

8) 이주비

 :  재건축이나 재개발에서 공사 기간에 거처를 옮길 수 있도록 조합이 알선하여 조합원에게 지급하는 이사 비용입니다.

 

9)  정비예정구역

 : 지자체는 노후화된 지역을 재개발 하기 위한 정비구역을 예정하는데, 이를 정비예정구역이라고 합니다. 정비예정구역 지정 후 개발계획이 수립되어 정비구역으로 지정받아야만 개발을 진행할 수 있습니다.

 

10) 지구단위 계획

 : 도시를 체계적이고 효과적으로 개발하기 위해 기반시설의 배치, 규모, 가구의 규모, 건축물의 용도 및 건폐율, 용적률 높이 등을 제한하거나 유도하는 것을 도시관리계획이라고 합니다.

 

 

오늘은 재개발과 재건축의 차이점과 용어에 대해 살펴보았습니다. 관련 내용을 찾으시는 분들께 조금이나마 도움이 됐으면 좋겠습니다. 추가로 궁금하신점은 댓글로 남겨주세요:)