하반기 집값은 더 오를까? 내릴까?

올해 상반기 집값은 고점 대비 약 40% 하락하며 처참하게 무너졌습니다. 하지만 한국은행이 4차례 연속 금리를 동결하면서 '물가가 잡혔다' 라거나 이에 따라 '금리를 인하할 수 있다.'는 등의 긍정적인 전망이 나오면서 전국의 아파트 거래량과 가격이 소폭 상승하였습니다.  그렇다면 하반기 주택시장에는 시장의 긍정적인 기대 대로 집값이 더 오를까요? 아니면 추가 하락을 위한 데드켓 바운스였을까요? 아래에서 분석해 보도록 하겠습니다.

 

하반기 집값은 더 오를까? 내릴까?

 

1. 주택 구매자의 두가지 형태

 

아파트로 대변되는 주택 구매는 '실수요'와 '투자' 두 가지 형태로 구분할 수 있습니다. 전자는 실제로 내가 그 집에 들어가 살 목적으로 아파트를 구매하는 것이고, 후자는 말 그대로 내가 들어가서 살 것은 아니지만, 앞으로 가격상승이 기대되기 때문에 투자의 목적으로 구매를 해 놓는 것입니다.

 

2. 2020년 ~ 2021년까지 주택시장

위와 같은 두가지 목적의 주택 수요로 시장을 바라본다면 2020년부터 2021년까지의 주택시장은 실수요와 투자수요가 혼재된 가운데, 코로나19로 인한 유동성 폭증과 1%대의 낮은 금리로 인해 실수요보다는 투자수요가 폭증한 시기라고 볼 수 있습니다. 한마디로 자고 일어나면 집값이 올라있었다는 말입니다. 

 

3. 2022년 ~ 2023년 주택시장

위와 같은 주택시장은 2022년 이후 급격한 금리인상에 따른 대출이자 상환 부담으로 인해 차갑게 식어버리게 됩니다. 특히 2021년 최고점에 무자본 갭투자를 통해 아파트를 구매한 사람들은 1~2%의 대출이자 부담이 3~4%대로 2~3배 늘어났으니 지옥문이 열림셈이지요. 한국은행은 미국의 금리인상에도 불구하고 이러한 소위 '영끌족' 들이 이자부담에 쓰러지지 않도록 4번의 금리 동결을 단행하게 됩니다.(영끌족이 망하면 은행도 망하기 때문에 어쩔 수 없는 선택이었겠지요)

 

4. 역전세에 따른 전세보증금 반환 목적 대출규제 완화

 

문제는 지금부터입니다. 이전 포스팅에서도 설명드렸지만, 2023년 9월 이후, 2021년 즉, 부동산의 최고점에 전세를 들어온 세입자들의 전세가 만료되기 시작합니다. 하지만 집값과 전세가격은 2021년에 비해 40% 이상 하락했기 때문에, 집주인들은 40% 이상의 손해를 감수하면서 세입자들에게 전세금을 돌려줘야 한다는 이야기가 되는 것이죠. 하지만 영끌을 했던 집주인들을 포함한 많은 집주인들의 자산은 대부분 부동산에 묶여있기 때문에 이 전세자금을 돌려줄 여력이 없습니다. 이에 따라 등장한 정책이 바로 전세보증금 반환 목적 대출규제 완화입니다.

 

5. 하반기 주택시장 분석

자 여기까지가 지금까지의 주택시장의 모습과 정책들입니다. 그런데, 이상하게도 23년 상반기를 지나면서 집값이 약간 상승하기 시작했습니다. 그 이유는 무엇일까요? 바로 실수요자들의 유입 때문입니다. 높은 집값에 주택구매를 미루어 오던 세입자들이 주택가격이 많이 떨어졌다고 판단하고 급매물을 포함한 저렴한 매물들을 소화한 것이죠.

 

1) 실수요자 시장, 투자수요의 부재

하지만, 거기까지일 것입니다. 실수요자들로 인해 주택가격이 오르자 다시 거래량은 하락하기 시작한 것입니다. 여기서 중요하게 생각해 볼 점은 왜 2021년처럼 주택가격이 계속 오르지 않느냐는 점입니다. 그 이유는 바로 투자수요가 없기 때문입니다. 실수요자들은 집값이 비싸지면 집을 사려고 하지 않습니다. 하지만 투자수요는 다르죠. 투자는 미래의 가치를 보고 하는 것이기 때문에 미래 아파트 값이 오를 것이라고 판단하면, 우선 매물이 나오지 않고, 수요가 몰리기 때문에 거래량이 적더라도 가격은 계속 오르는 것입니다.

 

2) 주택매물과 공급량의 증가

하지만, 현재 주택시장은 실수요자들이 움직이는 시장이기 때문에 가격이 오르면 거래량이 떨어지면서 다시 가격이 하락하는 것을 반복합니다. 더 중요한 것은 앞으로 집값이 오를 것이라고 기대한다면 나오지 말아야 할 주택 매물이 쏟아져 나오고 있다는 점입니다. 더 최악인 점은 건설사들이 미뤄오던 분양을 하반기 다시 시작할 수밖에 없기 때문에 분양물량도 여기에 더해진다는 점입니다.

 

3) 호가와 실거래에 속지 말자

이런 상황인데도 서울의 특정 지역 아파트들은 거래 신고가를 경신하고 네이버 부동산의 가격은 계속 상승합니다. 하지만 사정을 들여다보면 호가는 말 그대로 집주인들의 '판매 희망가'이며, 실거래 역시 몇 개월 뒤 취소되는 사례가 허다합니다. 부동산 일부 세력들이 '앵커링 효과'를 통해 집값을 끌어올리고자 하는 의도로 허위거래를 하는 것입니다.

 

4) 금리인하가 가능할까?

 

미국은 올해 추가 금리인상을 예고하고 있으며, 실제로 인플레이션이 완전히 잡히지 않은 상태에서 베이비스탭(0.25%)의 금리인상이 예상되고 있습니다. 이러한 가운데 한국은행이 금리를 낮출 수 있을까요? 저는 불가능하다고 봅니다. 그 이유는 이전 포스팅을 참고하시면 자세히 아실 수 있으실 겁니다.

 

 

정리하자면, 2023년 하반기 주택시장은 실수요자의 구매수요 감소, 주택매물과 분양물량 증가, 금리 추가 인상 등에 의해 집값이 하락할 것으로 판단됩니다. 물론 이는 제 개인적인 분석이기 때문에 참고만 해주시기 바랍니다.