전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 시 주의사항

 

요즘 역전세와 전세사기, 깡통전세 문제로 국민들과 정부, 지자체들의 고심이 깊습니다. 얼마 전 포스팅을 통해 역전세, 전세사기 그리고 깡통전세에 대한 개념과 문제점에 대해 살펴보았는데요, 뭐니 뭐니 해도 전세사기를 애초에 당하지 않는 것이 가장 중요하겠죠! 아래에서는 전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 시 주의할 점에 대해 설명드릴 예정이니까, 전세계약을 앞두고 계신 신혼부부나 학생, 직장인 분들 반드시 끝까지 읽어주시기 바랍니다.

전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 시 주의사항

 

1. 계약 체결 전 주의사항

 

1) 무허가 또는 불법 건축물인지 여부 확인

무허가 또는 불법 건축물은 주택임대차보호법의 적용을 받지 않기 때문에 전세계약 시 보증금 보호가 어렵습니다. 따라서 이를 정확하게 확인해야 하는데요, 확인하는 방법은 아래와 같습니다.

• 현장방문 또는 건축물대장 열람(새움터, cloud.eais.go.kr)

2) 매매가 대비 전세가 비율이 적정한지 확인

매매가가 하락하거나 경매 시에 보증금 전액을 반환받기 위해서는 전세가 대비 매매가가 더 높아야 합니다. 따라서 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 전세계약 시 특히 더 조심할 필요가 있습니다. 이를 확인하기 위해서는 부동산테크(www.rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 등 온라인 뿐만 아니라 복수의중개업소 방문 등을 통해적정 매매가와 전세가 시세를 확인해야 합니다.

 

3) 선순위 권리관계 확인

등기부등본을 확인하여 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 이런 경우 보증금 전액 반환이 어려울 수 있기 때문입니다. 특히 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 꼭 확인하셔야 합니다.

 

4) 임대인의 세금 체납이력 확인

임대인이 국가에 미납한 세금이 존재하는 경우에도 역시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 꼭 확인해야 합니다. 임대인의 체납 여부를 확인하는 방법은 아래와 같습니다.

• 임대인의 동의를 얻어서 국세는 세무서나 홈택스에서 확인이 가능하고, 지방세는 주민센터나 위택스에서 확인이 가능합니다.(전세계약체결 후에는 임대인의 동의가 없어도 미납국세 열람이 가능합니다.)

 

2. 계약 체결 시 주의사항

 

1) 공인중개사의 정상 영업 여부 확인

미등록 및 업무정지된 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고에 따른 보상을 받을 수 없습니다. 정상 영업중인지 여부는 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 확인하실 수 있습니다.

 

2) 임대인(대리인)의 신분 확인

공인중개사의 정상 영업 여부를 확인하셨다면, 계약 시 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인 본인인지 여부를 신분증을 통해 반드시 확인하셔야 전세사기를 예방하실 수 있습니다.

 

3) 주택임대차표준계약서 사용

국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운 받으실 수 있는 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있기 때문에 추후 계약 관련 분쟁을 예방하는데 도움이 됩니다.

 

4) 필수 특약사항 반영

계약체결 시 계약서에 특약으로 "전입신고 효력 발생 전까지 본 계약에 따른 근저당권설정 등 전세보증금에 관한 어떠한 권리변동을 발생시키지 않을것이며, 만약 이를 위반 시 본 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다."라는 조항을 반드시 넣어달라고 요청해야 합니다. 이는 전입신고 익일 효력이 발생하는 것을 악용하여 임대인들이 잔금을 받고 전입신고 당일 해당 목적물에 근저당권을 설정하는 등의 사기를 방지하기 위함입니다. 만일 이 특약사항을 넣는데 반대한다면 아쉽지만 계약을 하지 않으시는 것을 추천드립니다.

 

3. 계약 체결 후 주의사항

부동산거래신고법 제6조의2에 따라 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 하고, 임대차 신고 시 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 이는 보통 부동산을 통해 계약 체결 시 부동산에서 알아서 해주기 때문에 신경 안 쓰셔도 되지만, 혹시나 개인 간 거래라면 반드시 주민센터 방문이나 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 신고하셔야 합니다.

 

4. 잔금 지급 시 유의사항

계약 체결 후라고 하더라도, 잔급 지급 전 반드시 꼭 등기부등본을 한번 더 떼어보고 등기부 등본 상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인해야합니다. 

 

5. 이사 후 유의사항

주민등록법 제11조에 따른 의무사항으로 임차인은 전입 후 14일 이내에 신고를 해야합니다. 하지만 전입신고는 이사 후 즉시하는 것이 좋은데요 그 이유는 전입신고에 따라 전세보증금을 반환받을 수 있는 1순위 권리인 이른바 대항력이 발생하기 때문입니다.

 

6. 전세보증금 반환보증 가입

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 보증기관에 문의하여 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시 보증금 반환을 대신하는 전세보증금 반환보증에 꼭 가입하시기 바랍니다. 전세보증금 반환보증에 관한 이전 포스팅을 참고하시면 도움이 되실 겁니다.

전세보증금 반환보증 관련 포스팅

 

이상으로 전세계약 전, 계약 시, 계약 체결 후 주의사항에 대해 알아보았습니다. 전세계약을 앞두고 계신 구독ㄱ자분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다:)