미분양 주택과 내 집 마련 시기

2022년 5월부터 지속적으로 증가 추세를 이어오던 미분양 주택 수가 2023년 2월을 정점으로 2개월 연속 하락세를 보이고 있습니다. 이와 동시에 하락 추세를 이어오던 아파트 값도 약반등을 하는 등 꿈틀대고 있는데요, 아래에서는 미분양 주택 수 증가 원인을 살펴보고, 현재 나타나고 있는 미분양 주택수 하락이 반등의 신호라고 볼 수 있는지, 그렇다면 내 집 마련 시기는 언제쯤이 좋을지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

미분양 주택과 내 집 마련 시기

 

1. 미분양 주택의 개념 

미분양 주택이란 건설업체가 분양을 하고 남은 잔여분을 의미합니다. 

 

2. 미분양 주택 수 증가하는 이유는?

일반적으로 미분양이 나는 주택은 교통이 열악하다거나 병원이나 학교, 마트 등 사회기반시설이나 편의시설 접근성이 떨어지는 경우 주로 발생합니다. 하지만 때에 따라서는 주택 시장이 하락기에 접어들어 집값이 계속해서 떨어지고 있을 때도 미분양이 나타나는데, 2023년 6월 현시점이 바로 그런 시점으로 판단되고 있습니다. 

그렇다면 현재와 같이 주택시장이 하락기에 미분양이 증가하는 구체적인 이유는 무엇일까요? 

 

여기에는 복합적인 사유가 적용되지만 아래의 몇 가지 주요한 이유들이 있습니다.

 

1) 집값하락, 금리상승에 따른 주택 구매 여력 부족

여러분들도 아시다시비 2020년부터 2022년말까지 코로나로 인한 저금리로 인한 집값상승 폭이 상당했습니다. 당시 내 집마련을 고려하고 있었던 많은 사람들은 FOMO증후군에 따라 지금 내 집 마련을 하지 못하면 앞으로 집을 구매할 수 없을 것 같은 불안감에 많은 영끌족들을 탄생시켰고, 2023년부터 시작된 집값 하락 + 금리상승으로 새로운 집을 구매할 여유가 없다는 것이 한 가지 이유일 것입니다.(이때 발생한 수많은 영끌족들과 갭투자 임대인들이 현재 문제가 되고 있는 역전세와 전세사기 현상을 발생시킨 원인이 됩니다. 자세한 내용은 아래 포스팅 참고)

역전세, 깡통전세, 전세사기 개념과 문제점 관련 포스팅

 

2) 건설사들의 분양 연기

국토교통부가 매월 말에 발표하는 미분양물량 통계를 살펴보면, 2022년 5월 부터 증가하던 미분양 주택 수가 23년 2월에 7만 5천 가구로 정점을 찍은 후 3월에 7만 2천 가구, 4월에는 7만 1천 가구로 2개월 연속 소폭 하락하고 있습니다. 하지만, 이러한 하락은 미분양이 점점 늘고 있는 상황에서 건설사들이 미분양을 피하기 위해 분양을 연기한 영향이 큽니다. 문제는 건설사들이 언제까지 분양을 연기할 수는 없기 때문에, 입주물량이 하반기에 쏟아질 경우 미분양 주택이 더욱 증가할 확률이 높습니다. 

아파트 미분양 추이(출처 : 국토교통부)

 

3) 실수요자들의 관망세

집값이 상승하는 시기에는 특별히 입지가 좋지 않은 곳에 분양하더라도 완판되는 경우가 많았습니다. 하지만, 지금과 같이 미분양이 증가하는 상황이라면, 공급이 수요를 초과하기 때문에 집값도 당연히 하락할 수밖에 없습니다. 하락하는 시장에서는 투자수요는 물론이고, 실수요자들도 집값이 더 떨어질 것이라고 예상하고 관망세로 돌아서기 때문에 미분양이 줄지 않는 것이죠. 

 

3. 내 집 마련 시기는 언제가 좋을까?

 

일반적으로 미분양시기에는 내집 마련을 하기 좋은 시기라고 평가됩니다. 미분양이 나온다는 의미는 지역경제가 어렵거나 수요대비 공급이 많아서 보통 시행사에서 계약금을 대폭 줄이거나 할인분양을 하는 경우도 발생하기 때문입니다. 또한 정부 차원에서도 대출이나 세금면에서 완화된 정책을 쏟아내기 때문에 이 시기를 잘 활용하면 원하는 입지나 지역을 골라서 들어갈 수도 있는 것이죠.

 

하지만, 23년 6월 현재는 위에서 말씀드린 바와 같이 미분양이 소폭 하락하고 집값이 약간 반등하긴 했지만, 하반기에 쏟아질 입주물량으로 인해 주택 구매시기는 아니라고 생각합니다. 최소한 23년 하반기에 나오는 입주물량과 그에 따른 미분양 상승폭을 잘 관찰해 보는 것이 우선이며, 미분양 상황에 따른 정부 정책도 유심히 지켜봐야 할 시기라고 생각됩니다.

 

물론 저와 반대되는 전문가 분들의 의견도 많이 존재하지만, 개인적으로는 2024년 4월 총선 전후 또는 2025년 상반기가 정책적으로나 미분양 상황으로 봤을 때 내집 마련에 가장 적기라고 생각됩니다.

 

 

이상으로 현재의 미분양 상황과 내 집 마련 시기에 관하여 전망해 보았습니다. 미분양과 관련한 전망이기 때문에 기준금리나 시중금리, 전세가, 매매가 상황 등 다른 요인들을 폭넓게 살펴보지는 않았습니다. 이 부분은 다음 포스팅에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 구독자님들의 판단에 도움이 되셨으면 좋겠습니다:)