전세보증금 반환 목적으로 돈을 더 빌려준다?.. 폭탄 돌리기 시작

역전세에 따른 문제가 점점 수면 위로 떠오르자 정부는 전세보증금 반환을 목적으로 임대인들에 대한 대출규제를 풀어주기로 결정하였습니다. 이러한 정부의 정책에 대해서는 당장 계약 종료를 눈앞에 둔 세입자들은 급한 불을 끄게 됐다는 견해가 있지만, 추후에 더 큰 문제의 시발점이 될 수 있다고 경계하는 견해도 많은데요, 이와 관련하여 양쪽의 견해를 비교해 보고 미래 부동산에 대해 전망해 보도록 하겠습니다.

 

전세보증금 반환 목적으로 돈을 더 빌려준다?.. 폭탄 돌리기 시작

 

1. 정부의 대출규제 완화 발표

정부는 7월 말부터 1년 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적의 대출에 대한 규제를 완화하기로 결정하였습니다. 임대사업자의 경우 이자비용 대비 임대소득 비중을 뜻하는 이자상환비율(RTI)를 1.25 ~  1.5배에서 1배로 인하하기로 하였습니다. 특히 개인 임대인의 경우에는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하게 되어 집주인이 대출을을 받을 수 있는 한도가 더 늘어나게 됩니다.

 

2. 대출규제 완화의 대상과 방법은?

 

대출규제는 전세보증금 반환기일이 도래한 시점에 신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속세입자를 구하지 못한 상황에 처한 집주인을 대상으로 합니다. 보증금 차액 내 지원이 원칙이긴 하지만 후속 세입자를 구하지 못했다면 특약(후속세입자 전세보증금으로 대출금 우선 상환)을 전제로 대출한도 내 전세보증금을 대출해 줍니다. 대출금액은 전세금 반환목적 외에는 사용이 금지됩니다.

 

3. 정부의 대출규제 완화 정책이 부동산 시장 안정에 도움이 될까?

 

위와 같은 역전세 문제에 대응하기 위한 정부의 대출규제 완화 정책이 부동산 시장의 안정에 도움이 될지에 대해서는 전문가들의 견해가 엇갈립니다.

 

1) 정부의 정책이 부동산 안정에 도움이 될 것이라는 견해

정부와 일부 전문가들은 2023년 하반기부터 역전세 상황이 예상됨에 따라 세입자들의 불안을 해소하기 위한 발빠른 대응으로, 하반기에 예상되는 역전세로 인한 전세금 미반환에 따른 혼란은 크지 않을 것이며 부동산 시장은 점진적으로 거래량이 상승하고, 가격도 안정될 것이라고 전망하고 있습니다.

 

2) 정부의 정책은 미봉책에 불과하며, 부동산 시장의 더 큰 혼란을 줄 것이라는 견해

정부의 정책은 2년 전 세입자들에 대한 전세금 미반환 문제는 해소할 수 있을지 모르지만 아음과 같은 문제점을 더 키울 것이라고 전망하고 있습니다. ① 임대인의 부채 증가, ② 급매 임대인들과의 형평성 문제, ③ 금융기관의 저당권 설정에 따른 집값 하락 문제 등이 그것입니다

 

• 임대인의 부채 증가
  전세보증금 반환을 위해 돈을 빌려야 하는 임대인이라면 갭투자에 따른 다른 빚이 더 있을 확률이 높으며, 거기에 정부의 대출규제 완화 정책에 따라 돈을 더 빌린다면 임대인의 부채 증가는 불을 보듯 뻔한 상황입니다.
  
  
• 급매 임대인들과의 형평성 문제
  정부의 대출규제 완화 정책이 나오기 이전에 전세보증금 반환이 어렵다고 판단한 일부 집주인들은 급매로 집을 매도하여 전세보증금을 돌려준 경우가 있습니다. 이러한 양심적인 집주인들은 오히려 정부가 정책으로 개입함에 따라 손해를 보고, 버티던 집주인들만 혜택을 보게 된 꼴이 되어버렸습니다.
  
  
• 금융기관의 저당권 설정에 따른 집값 하락 문제
  사실 가장 걱정되는 부분이 이 부분입니다. 정부의 대출규제 완화에 따른 이점은 인정합니다. 하지만, 금융기관이 바보가 아닌 이상 집주인들에게 공짜로 돈을 빌려줄 리 없겠죠. 당연히 집주인들의 아파트에 저당권을 설정할 겁니다. 그럼 현재의 세입자에게는 대출을 통해 전세보증금을 정상적으로 돌려줄 수 있다고 하더라도, 그 집의 다음 세입자가 과연 저당권이 설정된 집에 전세를 들어오려고 할까요? 상식적으로 엄청나게 저렴한 가격에 전세를 놓지 않으면 들어오지 않겠죠... 그럼 당연한 귀결로 집값도 하락할 수밖에 없습니다.(전세는 집값의 하방저지선이기 때문입니다)

4. 정부의 복잡한 속내와 폭탄돌리기

정부의 입장을 생각해 보면 위의 상황은 더욱 복잡해 보입니다. 우선 인플레이션이 지속되는 상황에서(상승률이 하락했을 뿐 물가 상승은 지속되고 있습니다) 미국과 우리나라의 금리차가 이미 1.75%가 벌어져 있어 금리를 더 내릴 수도 없는 상황입니다. 게다가 파월은 오히려 금리를 더 올릴 수도 있다고 발언하고 있죠. 또한 내년 4월이면 총선이 있습니다. 정부는 집값이 올라도 욕먹고, 떨어져도 욕먹는 상황이기 때문에 현재의 집값이 유지되기를 오히려 바랄 것입니다. 그러기 위해서는 우선 급한 불인 역전세에 따른 전세보증금 반환문제를 해결하고 총선까지 상황을 지켜보는 게 유리하겠죠. 결국에는 언제든 터질 수 있는 폭탄을 뒤로 미루고 있는 것입니다.

 

 

이상으로 역전세난 해소를 위한 정부의 임대인에 대한 대출규제 완화 정책에 대해 살펴보고 그에 따른 부동산 시장을 전망해 보았습니다. 구독자 여러분들께서는 어떻게 생각하시나요?