전세계약 연장, 전세보증금 증액 시 전세계약서 작성 꿀팁

2023년 11월 말 현재 국내 부동산경기는 다시 2차 침체기에 빠질 것이라는 전망과 함께 거래량 하락, 하락거래의 증가 등 침체의 신호가 포착되고 있습니다. 이에 따라 주택 매입을 고민하던 매수자들이 집값이 더 하락할 거라는 기대감에 관망세로 돌아서면서 오히려 전월세의 가격이 상승하고 있습니다. 이러한 상황에서 2년 전 계약한 전세계약의 만기가 돌아오는 분들의 경우 전세계약을 연장하고 싶은데, 집주인이 전세보증금 증액을 요구할 경우는 어떻게 해야 할까요? 전세계약서는 어떻게 작성하는 것이 좋을까요? 아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

전세계약 연장, 전세보증금 증액 시 전세계약서 작성하는 방법

 

 

1. 재계약이 아니라 변경계약으로 작성

이럴 경우, 기존의 전세보증금 계약서는 그대로 보관합니다. 그리고 이번에 올려주는 전세보증금액을 합산한 계약서를 새로 작성하여 그 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 즉, 임대차계약기간이 종료되어 다시 계약을 한다는 뜻의 '재계약'이 아니라 기존에 임차인과 임대인간 합의로 계약 내용 중 일부가 변경되었다는 뜻의 '변경계약'을 해야 합니다.

그래야만 나중에 세 든 집이 경매에 넘어가더라도 임대차계약의 효력과 관련된 다툼에서 자유로울 수 있습니다. 따라서 변경계약 시 특약 사항에 다음 예시와 같은 문구를 명시하면 좋습니다. "본 계약은 보증금 증액에 관련된 계약임. 2021년 x월 x일 임대차 계약에 의한 기존 보증금은 1억 원임, 2023년 임차인의 계약갱신요구에 따른 임대인이 증액한 보증금은 1천만 원임. 본 임대차계약의 보증금은 기존 보증금 1억 원과 증액한 보증금 1천만 원을 합한 1억 1천만 원임."

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2. 기존 계약서의 보증금액은 그대로 남겨둘 것

새로운 변경계약에 따라 올려준 보증금을 확실하게 보장받기 위해서는 위와 같이 계약서를 작성하되, 기존 계약서에 보증금액을 빨간 줄이나 수정테이프로 지우고 그 위에 기존 보증금과 올려준 보증금의 합산액을 새로 적자고 하는 경우에는 반드시 거절하셔야 합니다. 그렇게 되면 기존 보증금을 확인할 수 있는 방법이 없기 때문입니다.

 

3. 전세권설정등기를 한 이후, 전세계약을 연장하는 경우는?

기존 전세보증금에 전세권설정등기를 한 이후에 전세보증금을 올려줬다면, 먼저 기존 보증금을 임대인에게 준 이후, 집에 근저당권과 같은 다른 권리가 설정되었는지 확인해야 합니다.

1) 근저당권 등 다른 권리가 설정되지 않은 경우

증액된 금액만큼 변경등기(전세금증액등기)를 하면 됩니다.

 

2) 근저당권 등 다른 권리가 설정된 경우

하지만 근저당권 등 다른 권리가 설정된 경우, 기존 전세보증금에 대한 전세권설정등기와 별도로 올려준 금액에 대한 추가 전세권설정등기가 필요합니다.

 

4. 보증금 증액으로 확정일자를 새로 받는 경우 예전 확정일자는 어떻게 될까?

전세보증금 증액에 따라 확정일자를 새로 받는 경우 예전에 받은 확정일자가 무효가 되는 것은 아닙니다. 처음 계약 체결 당시의 보증금은 예전에 받은 확정일자를 기준으로 보호를 받고, 이번에 올려준 보증금은 새롭게 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 보호받게 됩니다.

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