역전세로 인한 전세값 하락은 집값 하락으로 이어질까?

 

 

 

 

다른 나라에는 없는데 우리나라에만 존재하는 유일무이한 주거제도가 바로 "전세" 제도이다. 전세가 말 그대로 제도냐 아니면 자연발생적으로 생긴 현상이냐를 두고는 여러 전문가들의 의견이 혼재하지만, 분명한 것은 전세가 분명히 존재하고, 임대차 3 법이 본격적으로 시행된 2021년 말로부터 현재 2023년 하반기 전세만료를 앞두고 고금리와 입주물량 증가로 인한 역전세 현상이 심화될 것으로 보인다는 것입니다. 그렇다면 이러한 역전세와 입주물량 증가로 인한 전셋값 하락은 집값하락에 영향을 미칠 수 있을까요?

역전세로 인한 전세값 하락은 집값 하락으로 이어질까?

 

1. 역전세 무엇이 문제일까?

 

이전 포스팅에서 역전세의 의미와 문제점에 대해서 자세히 설명드린 바 있습니다. 간략히 설명드리면 역전세가 발생하게 되면 집주임(임대인)들이 임차인들의 전세 만기 2년이 도래하는 시점에서 전세보증금을 반환할 여력이 없기 때문입니다. 이때 전세보증금 반환을 위해서 임대인들이 선택할 수 있는 선택지는 2가지가 있습니다 첫째, 어딘가에서 대출을 받아서 전세보증금을 돌려주는 방법. 둘째, 가지고 있던 자산(집 포함)을 팔아서 전세보증금을 돌려주는 방법입니다.

 

하지만, 여기서 이렇게 간단한 문제라면 문제가 아니죠. 일단 우리나라의 다주택자들 중에 많은 분들이 일명 갭투자라는 형태로 집을 구매한 경우가 많습니다. 갭투자란 대출을 통해 매매가와 전세가 비율이 낮은 집을 구매하고, 그 집을 전세를 주고 전세보증금을 받아 또 다른 주택을 대출을 끼고 사는 행위를 반복한 것입니다. 이러한 투자방법은 대출금리가 낮은 2018년부터 2021년 초까지 크게 유행을 했고, 코로나19로 인해 넘치는 유동성은 이러한 갭투자 열풍에 기름을 부었습니다.

 

하지만 금리가 지속적으로 급하게 상승하게 된 현재시점에서는 이렇게 늘려나간 집들의 불어난 대출이자도 감당이 안 되는 상황에서 전세 만기가 돌아오니 본인 자본이 없이 집을 구매했던 사람들은 이미 대출 실행이 많기 때문에 첫 번째 방법처럼 추가 대출을 통한 전세보증금 반환이 어렵고, 현재 부동산 시장처럼 거래량이 급감한 시장에서 집을 팔기도 어렵기 때문에 문제가 되는 것입니다. 

 

2. 입주물량 증가는 또 다른 화약고

지금까지 그래도 부동산 시장이 활황이었던 이유는 우리나라에 축적된 입주물량이 많지 않았기 때문이기도 합니다. 하지만 최근 금리인상에 따른 부동산 시장 불황으로 분양을 미루던 건설사들의 입주물량이 2023년 하반기 이후부터 서서히 증가할 것으로 예상되고 있습니다. 여전히 거래량은 많지 않지만 건설사들이 더 이상 분양을 미루기는 어려운 상황이기 때문입니다. 

 

거래량은 없고, 금리는 높은 상태에서 입주물량까지 많아진다면 어떻게 될까요? 무주택자들의 구매 선택지가 늘어났기 때문에 기존에 지어진 집들은 더욱 거래가 힘들게 되고, 새로 분양하는 아파트들도 미분양이 늘어날 수밖에 없을 것임을 쉽게 예측할 수 있습니다.

 

3. 뉴스나 유튜브에서는 역전세의 충격이 크지 않을 거라고 하던데요?

어떠한 전망도 100% 들어맞을 수는 없지만, 우리는 막연히 긍정적인 전망에만 귀를 기울이면 안 되겠죠. 소중한 우리 돈을 지키기 위해서는 듣기 싫더라도 양쪽의 논리를 모두 듣고 어느 쪽의 논리가 맞을지 판단하는 능력을 키워야만 합니다. 뉴스나 유튜브에 나오는 집값에 대한 긍정적인 전망의 근거들은 아래와 같습니다.

 

• 최근(4~5월) 거래량이 살아나고 있으며 집값이 반등하고 있다
• 상급지로 갈아타기 하려는 수요는 여전히 크다,
• 원자재 값(철근, 콘크리트 등)이 상승하기 때문에, 신규 분양가가 일정 수준 이상 내려갈 수 없다.
• 집값이 폭락하기 전에 정부가 대책을 내 놓을 것이다.
• 우리나라 역사 상 집값이 하락하면 반드시 금새 제자리를 찾아갔었다.

4. 한번도 일어나지 않은 일은 언젠가 일어난다.

위에서 역전세와 입주물량 증가로 인한 집값하락 전망에 대한 근거와 그 반대인 긍정적인 전망의 근거들을 살펴보았는데, 어떠신가요? 개인적으로는 최근의 거래량과 집값의 반등은 일시적인 현상이 될 것이라고 보고 있습니다. 상급지로 갈아타려는 수요가 전국의 집값을 대변할 수는 없으며, 원자재 값은 최근 다시 하락하기 시작했습니다. 역전세에 대비하기 위해 우리나라 정부가 내놓은 정책은 현재 전세보증금 반환을 위한 대출지원뿐입니다.(대책이 나오기 쉽지 않습니다). 마지막으로 우리나라 역사 상 집값이 하락하면 항상 상승해 왔다. 이건 뭐 다른 드릴말은 없습니다 왜 그때 상황이 그랬는지 앞서 충분히 살펴보았고 상황이 달라졌다고만 말씀드리겠습니다.

 

5. 그럼 우리나라 언론은 왜 이런 긍정적인 뉴스를 쓰는 걸까?

 

조금 공격적인 말일 수 있지만, 우리나라 언론은 정부의 입장을 대변하지 않을 수 없을 것입니다. 정부는 이번 역전세 문제가 원만하게 해결되기를 바라겠죠. 그러려면 어떻게 되는 게 가장 좋을까라고 생각해 보면 답이 나옵니다. 우선 언론을 통해서 역전세가 큰 문제가 되지 않을 것이며 현재시점이 바닥이니 집을 안심하고 사도 된다라는 인식을 심어주어 눈치만 살피고 있는 실수요자들이 현재 위기를 겪고 있는 임대인들의 집을 사주기를 기대하고 있을 겁니다.

 

그래야지만, 임대인들의 위기도 해소되고 그 임대인들의 임차인들도 보호받을 수 있을 것이니 말이죠. 하지만, 그 말에 속아 집을 산 국민들은 뭐가 될까요..? 나중에 집값하락이 지속되면 그건 누가 보상해 줄까요? 

 

 

지금까지 역전세 및 입주물량 증가에 따른 전셋값 하락이 집값하락에 영향을 미칠 것인지에 대하여 알아보았습니다. 스탠퍼드 대학교 스콧 세이건 교수는 "한 번도 일어나지 않은 일은 언젠가 일어난다"라고 했습니다. 구독자님들께서도 위의 근거들을 공부하시면서 역사는 반복될지 아니면 새로운 현상이 발생할지 잘 판단해 보시기 바랍니다:)